분양 아파트 청약 할 때 분양권, 입주권 소유자의 주택 수 산정 방법

♣ 아파트 청약에서 주택 수의 의미

 

분양 아파트 청약할 때 주택 수는 당첨 여부에 직접적으로 영향을 주기 때문에 매우 중요합니다.

무주택자인지 1주택자인지에 따라 당첨 확률 자체가 달라지게 됩니다. 투기과열지구의 당첨은 전원 무주택자에게 주어지고, 청약과열지역의 가점제 당첨은 무주택자 우선이고, 추첨제 당첨의 경우에도 75% 물량이 무주택자에게 주어집니다.

당첨의 확률을 높이기 위해서 주택수 산정을 제대로 할 필요가 있습니다. 

 

< 투기과열지구 등 추첨제 입주자 선정기준 >

투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 공급하는 민영주택의 1순위 청약 시 추첨의 방법으로 공급되는 주택의 일부를 기존 소유 1주택 처분 조건을 승낙(서약)한 사람에게 조건 미승낙(미서약), 1 분양권 등 소유 및 2주택 이상 소유한 세대에 속한 분보다 우선 공급합니다.

 

♣ 분양권과 입주권은 무엇일까?

 

- 분양권 : 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 (분양 또는 매매의 방법으로 취득이 가능하다.)

- 입주권 : 주택의 입주자로 선정된 지위 (재개발/재건축 사업 진행 또는 매매의 방법으로 취득이 가능하다.)

 

♣ 아파트 청약 시 입주권, 분양권 소유자의 주택 수 산정

 

 

이전에는 입주권/입주권은 주택 수에 포함시키지 않았습니다. 하지만 부동산 규제 정책이 강화되면서 입주권/분양권도 주택 수에 포함되게 되었습니다.

 

분양권/입주권을 주택 소유로 간주하는 기준을 알아보겠습니다.

 

아래 1, 2에 해당하는 분양권 등을 소유하고 있는 경우, 그 해당하는 날부터 주택을 소유한 것으로 봅니다.

1. 2018년 12월 11일 이후 입주자 모집공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청분 주택에 대한 분양권 등을 갖고 있거나 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우 : 공급계약체결일
2. 분양권 등(2018.12.10. 이전 공급분 포함)을 매수하는 경우 : 2018.12.11 이후 매수 신고하여 실거래 신고서상 매매잔금을 완납하는 날(실거래 신고상)

다시 말하면, 2018년 12월 11일 전 입주자 모집공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청분 주택의 분양권 등은 주택 수에 산정되지 않습니다. 2018년 12월 11일 전 매수한 분양권 등도 주택수에 포함되지 않습니다.

 

위 주택을 소유한 것으로 인정되는 분양권 등을 매매가 아닌 상속, 증여 등으로 양도받은 경우에는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다. 단, 그러한 분양권 등을 동일 세대 구성원에게 증여한 경우, 해당 세대는 주택을 소유한 것으로 간주(국토교통부 유권해석)합니다.

 

♣ 2018년 12월 10일 이전 관리처분계획을 승인 신청한 입주권의 주택 수

 

2018.12.10. 이전 입주자 모집 승인을 신청한 주택의 분양권, 관리처분계획(정비사업) 승인 신청한 주택 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청한 주택의 입주권(공유지분)을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유한 것으로 보지 않으나, 아래에 해당하는 경우에는 주택을 소유한 것으로 인정합니다.

 

- 정비사업 등 주택 : 해당 주택이 조합으로 신탁되거나 공부상 멸실되기 전까지는 유주택자로 보아야 하며, 멸실된 이후에는 무주택자로 인정합니다. 다만, 주택이 준공된 이후부터는 건축물대장 상의 준공일부터 주택을 소유한 것으로 인정합니다.

 

♣ 신규주택의 주택 수 포함 시점

 

신규주택은 잔금 납부일부터 주택을 소유한 것으로 인정합니다. 주택 매매 계약 후 잔금을 납부하기 전이라면 분양 아파트 청약 시 주택을 소유하지 않은 것으로 간주됩니다.

 

♣ 주택소유 여부 판정기준

분양권 등을 갖고 있거나 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보며, 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준)에 해당하는 경우, 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다.

1분양권 등 소유 시 청약할 때 1주택 처분 조건 승낙(서약)이 불가합니다. (단, 행복도시 이전기관 특별공급은 예외입니다.) 1 분양권만 소유한 세대는 청약할 때 자격 입력란에 '1주택 소유(주택처분 미서약)'만 선택 가능합니다.

(단, 행복도시 이전기관 특별공급은 분양권 등을 1개 소유하더라도 1주택 처분 조건 승낙으로 청약 가능합니다.)